Недвижимость — отличный инвестиционный инструмент с массой доказанных временем и практикой преимуществ. Но и идеализировать такое вложение средств не стоит. Даже покупка для последующей перепродажи требует грамотного подхода к выбору застройщика и жилого комплекса, трезвой оценки рыночной конъюнктуры и других потенциальных рисков. В случае с заработком на сдаче в аренду различных угроз еще больше, ведь это инвестиция с длительным периодом окупаемости.
Инвестор должен знать о любых, даже не самых очевидных рисках. А еще ему следует сделать все, чтобы минимизировать их или вообще устранить.
Главные риски инвестора, сдающего недвижимость в аренду:
- Риск простоев и медленной окупаемости. Квартира приносит деньги тогда, когда в ней живут арендаторы. Но идеальный вариант, когда жильцы въезжают и живут тут долгие годы, случается редко. Частая смена арендаторов лишь добавляет различных бытовых хлопот, а вот продолжительные простои — это уже потеря дохода. Из-за простоев увеличивается срок окупаемости вложений. С его ростом повышаются и непредвиденные расходы на мелкий ремонт. А это уже замкнутый круг, ведь снова момент окупаемости отодвигается во времени.
- Риск проблемных арендаторов. Владелец жилья заинтересован в порядочных и прилежных жильцах, которые исправно платят аренду, не портят мебель, технику и отделку, не вызывают жалоб со стороны соседей. Проблемные арендаторы являются причиной роста расходов (на ремонт, покупку нового имущества) и повышают вероятность простоев из-за текучки жильцов.
- Риск больших затрат времени. Многие инвесторы уверены, что сдача недвижимости в аренду — легкий пассивный доход. На практике такой вид заработка забирает немало сил и времени. Так, сперва нужно правильно подбирать недвижимость для покупки, затем делать ремонт, выставлять объявления об аренде или сотрудничать с риэлторами, устраивать показы, контролировать жильцов, оплату аренды и коммунальных счетов, взвешенно подходить к поиску новых арендаторов, выполнять различные бытовые работы, от генеральной уборки до мелкого ремонта.
Из-за чего случаются простои, проблемы с арендаторами и свободным временем?
Основная причина медленной окупаемости — покупка жилья с недостаточной инвестиционной привлекательности. Так, сегодня в Харькове и других больших городах предлагается немало гостинок и других объектов, которые «способны зарабатывать деньги на аренде». Но они нередко не так выгодны, как заявлено, в том числе из-за:
- плохого месторасположения;
- неудобной планировки;
- не лучшего общего качества строительства;
- несоответствия потребностям покупателей (низкий спрос).
В результате или квартира простаивает, или надо занижать ставку аренды, что увеличивает период окупаемости.
Различного рода сложности с арендаторами заранее предсказать сложно, ведь тут все зависит от человеческого фактора. Но если претендентов на квартиру много, то хозяин может сам выбирать жильца, поселив опрятную девушку вместо иностранца или молодую пару, а не студентов-гуляк.
Большие затраты времени обусловлены прежде всего дефицитом опыта и знаний инвестора. А основной подвох заключается в том, что если не уделить должного внимания всем важным аспектам, то вырастут другие риски. Так, экономия времени часто выливается ростом текущих расходов на жилье или времени простоя.
В общем, найти оптимальный баланс между высокой рентабельностью, эффективным управлением и небольшими временными затратами крайне сложно. Но в «Строй Сити Девелопмент» заверяют, что это вполне реально.
Бизнес на аренде «под ключ» в рамках проекта Urban One
В сентябре украинский застройщик «Строй Сити Development» анонсировал свой новый необычный проект «Урбан Ван». Заявлено, что это не новый жилой комплекс, а целое направление в деятельности компании, включающее не только девелоперскую составляющую, но и управление полного цикла. Проект объединит сразу несколько ЖК, причем все их будут характеризовать такие особенности:
- точечные постройки в лучших харьковских локациях (судя по данным официального сайта, первый комплекс будет располагаться в 150 метрах от парка Горького);
- современная разноплановая архитектура, а не типовая массовая застройка;
- квартиры бизнес-класса.
Собственно эти аспекты и станут залогом высокой инвестиционной привлекательности этого жилья на фоне сомнительных гостинок.
Фактически инвестиция в Urban One — это не просто покупка недвижимости, а готовый бизнес «под ключ». Управляющие компании «Строй Сити Девелопмент» возьмут на себя все дальнейшее управление как жилым комплексом в целом, так и квартирой инвестора, который хочет зарабатывать на аренде. При этом он может находиться в любом городе или стране: физическое присутствие не требуется, может не тратить своего времени и не иметь опыта в данной сфере деятельности.
В рамка «Урбан Ван» покупателю предлагаются такие услуги:
- подбор объекта недвижимости для инвестирования;
- все сопутствующие нотариальные и юридические услуги;
- выполнение ремонтных работ в соответствии с выделенным инвестором бюджетом;
- поиск жильцов и минимизация периодов простоя квартиры;
- обслуживание имущества, включая услуги клининга и бытового ремонта;
- организация контроля и оплаты коммунальных платежей;
- перевод денег за аренду на банковский счет владельца недвижимости.
Подробностей по проекту пока немного, но уже можно сказать, что у него нет аналогов на украинском рынке недвижимости. Здесь гарантируется и профессиональное управление полного цикла, и создание инвестиционного привлекательного, рентабельного проекта, тогда как другие компании, обычно могут обеспечить лишь что-то одно. А в контексте нашего разговора про риски бизнеса на аренде, Urban One выглядит тем решением, которое способно нивелировать их все, и обеспечить инвестору столь желанный баланс.