Вторая волна пандемии Covid-19 — уже не прогноз, а реальность, как это было с первой, нынешней весной. Но представители власти теперь больше боятся не самого вируса, а возможных экономических последствий жестких карантинных ограничений. Ведь первая волна нанесла серьезный удар по всей мировой экономике. Допустим, каждый месяц весеннего карантина, по данным аналитиков, увеличивал показатели падения ВВП Украины на 2.5%.
После смягчения ограничений некоторые эксперты даже улучшили свои прогнозы общего падения украинской экономики: к примеру, Dragon Capital с -7.2% до -5.5%, а JP. Morgan — с -4.7% до -4%. Но угроза повторения весеннего локдауна может свести эти условно позитивные прогнозы на нет.
Еще один жесткий карантин в нашей стране будет означать огромный удар по бизнесу. А он и во время первой волны эпидемии «поредел» и понес ощутимые потери. Понятное дело, что в наибольшей мере пострадает малый бизнес и сфера услуг, но высоки риски для большинства секторов экономики, включая строительную отрасль.
После некоторого спада в первом полугодии с июля на первичном рынке недвижимости Украины наблюдалось оживление. Так, продажи выросли на 60% на фоне карантинной весны. А куда важнее, что эти показатели за июль-август превзошли даже аналогичные прошлогодние значения. Но общая тревожность украинцев, снижение покупательской способности и угрозы жестких ограничений во время второй волны Covid-19 — все это, по словам представителей компании «СтройСити Девелопмент» заставляет участников рынка быть осторожными в дальнейших прогнозах.
Факторы летнего роста: отложенный спрос и «эффект замещения»
Весенний карантин, по мнению экспертов рынка недвижимости, спровоцировал высокие показатели сделок с отложенным спросом в летние месяцы. Девелоперы рассчитывают, что возникшая позитивная динамика продаж сохранится и осенью.
Свою роль сыграли и курсовые изменения: вместе с повышением курса доллара многие потенциальные покупатели, которые хранят сбережения в американской валюте, стали охотнее посещать отделы продаж девелоперских компаний. И тут нет ничего странно, ведь цены на квадратные метры вырастают не сразу с подорожанием доллара. Следовательно, сегодня за ту же сумму в иностранной валюте можно взять более просторное или качественное жилье, чем это было вчера.
Но оптимизм застройщиков относительно дальнейшего роста продаж за счет курсовых изменений сдержан. Да, к концу года гривна, вероятно, еще «просядет», но сильное ее падение может сыграть и негативную роль: одни украинцы захотят попридержать сбережения до более стабильных времен, а другие — попросту ощутят снижение своего благосостояния и покупательской способности.
По мнению представителей компании SAGA Development, летне-осенний рост продаж на первичном рынке недвижимости помимо отложенного спроса стоит связывать и с эффектом замещения. Из-за закрытия границ и дополнительных барьеров для путешествий, летом украинцы отдыхали преимущественно в Украине. А сохраненные таким образом деньги направляли на совершение крупных покупок, обеспечивающих позитивные эмоции. Это зачастую были либо новые автомобили, либо жилье.
Также застройщики выделяют и еще один фактор роста — снижение учетной ставки НБУ и последовавшее падение инвестиционной привлекательности депозитов. На этом фоне вложения в недвижимость для сдачи в аренду или перепродажи стали еще более предпочтительными.
Что дальше будет с продажами и ценами на «первичку»?
Рыночные тренды в конце 2020 года не должны сильно отличаться от аналогичного периода прошлого и позапрошлого года. Осень традиционно считается периодом роста деловой активности и подходящим временем для вывода новых проектов застройщиками. Хотя фактор коронавируса не позволяет говорить об этом участникам рынка недвижимости с полной уверенностью. Но если жесткий карантин, как весной, все же будет, то ударит он по всем отраслям без исключения. Для украинской экономики — это самый нежелательный сценарий.
В группе компаний DIM обращают внимание и на политический фактор. Так, в октябре украинцы не спешили с инвестициями в недвижимости, пытаясь дождаться завершения предвыборной кампании и самих выборов в местные органы власти. Но уже в ноябре, вероятно, выжидающая позиция сменится действиями, то есть спрос на недвижимость опять пойдет вверх, как и этим летом.
Цены на первичную недвижимость тоже будут расти. Во-первых, в гривне стоимость «квадрата» увеличится из-за подорожания доллара. Во-вторых, может сработать и рыночный закон: повышение спроса провоцирует и рост цен. В-третьих, эксперты держат в уме усложнение механизма получения разрешений на строительство и реформирование Государственной архитектурно-строительной инспекции, а значит рост предложения на рынке недвижимости может замедлиться. И на этом фоне тоже возможно подорожание.
Пока застройщики пытаются сдерживать рост цен, поэтому до конца 2020 года, вероятно, они «подрастут» незначительно (в районе 5%). Но уже в 2021-м, по мнению экспертов, более ощутимого подорожания не избежать.
Ставка на качество жилья и надежность застройщика
В период весеннего карантина украинцы начали переосмысливать представление о хорошем жилье. Сейчас покупатели все чаще смотрят в сторону концептуальных проектов с высоким качеством строительства, продуманной внутридомовой и придомовой инфраструктурой, дополнительными сервисами и предлагаемыми застройщиком возможностями. Поэтому в тренде не только эконом-жилье, но и объекты комфорт и бизнес-класса. Последние становятся все более востребованными и для инвестиций (сдача в аренду или перепродажа) в крупных украинских городах.
Наряду с общим негативным информационным фоном и всеми трудностями, украинцы хотят минимизировать свои риски. Поэтому они и обращаются только к проверенным и/или крупным компаниям, ищут варианты вложений на более высокой стадии готовности.
При этом в компании «СтройСити Девелопмент» подчеркивают, что надежность застройщика не стоит измерять только количеством активных проектов. И недавняя ситуация с «УкрБудом» — первое тому подтверждение. Куда важнее — продуманная стратегия работы и грамотно выстроенная финансовая модель. Это позволяет иметь запас прочности даже в экономически сложные времена, а не полностью зависеть от эффективности работы своих отделов продаж.
Как раз такие системные игроки способны справиться с серьезными вызовами в лице наиболее негативных сценариев второй волны пандемии. Они станут движущей силой строительной отрасли в непростые времена и главными оплотами стабильности для покупателей недвижимости.